Вопросы, возникающие при проведении органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (Боголюбова Е.В., Батагова Е.К.). Правила проведения конкурса на управление многоквартирным домом

Основания для проведения конкурса

Правила проведения конкурса

Кто вправе инициировать тендер?

Как выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома?

Как выбирает УК администрация?

Заключение договора управления многоквартирным домом

Какие бывают нарушения?

Регламентирующие акты

Участники

Предмет конкурса

Предмет торга

Как определяется победитель?

Сроки выбора

Заявка на участие

Извещение

Порядок голосования при выборе управляющей компании

Вскрытие конвертов и рассмотрение заявок

Проведение конкурса и подведение его итогов

Образец протокола общего собрания

57. Претендент вправе изменить или отозвать заявку на участие в конкурсе в любое время непосредственно до начала процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе. Организатор конкурса возвращает внесенные в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе средства претенденту, отозвавшему заявку на участие в конкурсе, в течение 5 рабочих дней с даты получения организатором конкурса уведомления об отзыве заявки.

59. В случае если до начала процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе не подана ни одна заявка на участие в конкурсе, организатор конкурса в течение 3 месяцев с даты окончания срока подачи заявок проводит новый конкурс в соответствии с настоящими Правилами. При этом организатор конкурса вправе изменить условия проведения конкурса и обязан увеличить расчетный размер платы за содержание и ремонт жилого помещения не менее чем на 10 процентов, в этом случае размер платы за содержание и ремонт жилого помещения не может превышать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, который устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) в соответствии с частью 3 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации, более чем в 1,5 раза.

VII. Порядок рассмотрения заявок на участие в конкурсе

60. Претенденты или их представители вправе присутствовать при вскрытии конвертов с заявками на участие в конкурсе. Непосредственно перед вскрытием конвертов с заявками на участие в конкурсе, но не раньше времени, указанного в извещении о проведении конкурса и в конкурсной документации, конкурсная комиссия обязана объявить лицам, присутствующим при вскрытии таких конвертов, о возможности изменить или отозвать поданные заявки, а также подать заявку на участие в конкурсе взамен отозванной до начала процедуры вскрытия конвертов.

63. Наименование (для юридического лица), фамилия, имя, отчество (при наличии) (для индивидуального предпринимателя) каждого претендента, конверт с заявкой на участие в конкурсе которого вскрывается, сведения и информация о наличии документов, предусмотренных конкурсной документацией, объявляются при вскрытии конвертов и заносятся в протокол вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе.

64. При вскрытии конвертов с заявками на участие в конкурсе конкурсная комиссия вправе потребовать от претендента, присутствующего на ее заседании, разъяснений сведений, содержащихся в представленных им документах и в заявке на участие в конкурсе. При этом не допускается изменение заявки на участие в конкурсе. Конкурсная комиссия не вправе предъявлять дополнительные требования к претендентам. Не допускается изменять предусмотренные конкурсной документацией требования к претендентам. Указанные разъяснения вносятся в протокол вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе, составленный по форме согласно приложению N 6 (далее - протокол вскрытия конвертов).

65. Протокол вскрытия конвертов ведется конкурсной комиссией и подписывается всеми присутствующими членами конкурсной комиссии непосредственно после вскрытия всех конвертов. Протокол размещается на официальном сайте организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией в день его подписания.

66. Организатор конкурса обязан осуществлять аудиозапись процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе. Любое лицо, присутствующее при вскрытии конвертов с заявками на участие в конкурсе, вправе осуществлять аудио- и видеозапись процедуры вскрытия.

67. Конверты с заявками на участие в конкурсе, полученные после начала процедуры вскрытия конвертов, в день их поступления возвращаются организатором конкурса претендентам. Организатор конкурса возвращает внесенные в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе средства указанным лицам в течение 5 рабочих дней с даты подписания протокола вскрытия конвертов.

70. На основании результатов рассмотрения заявок на участие в конкурсе конкурсная комиссия принимает решение о признании претендента участником конкурса или об отказе в допуске претендента к участию в конкурсе по основаниям, предусмотренным пунктом 18 настоящих Правил. Конкурсная комиссия оформляет протокол рассмотрения заявок на участие в конкурсе по форме согласно приложению N 7 , который подписывается присутствующими на заседании членами конкурсной комиссии в день окончания рассмотрения заявок на участие в конкурсе.

Текст указанного протокола в день окончания рассмотрения заявок на участие в конкурсе размещается на официальном сайте организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией.

Претендентам, не допущенным к участию в конкурсе, направляются уведомления о принятых конкурсной комиссией решениях не позднее 1 рабочего дня, следующего за днем подписания протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе.

71. В случае если только один претендент признан участником конкурса, организатор конкурса в течение 3 рабочих дней с даты подписания протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе передает этому претенденту проект договора управления многоквартирным домом, входящий в состав конкурсной документации. При этом договор управления многоквартирным домом заключается на условиях выполнения работ и услуг, указанных в извещении о проведении конкурса и конкурсной документации, за плату за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении конкурса. Такой участник конкурса не вправе отказаться от заключения договора управления многоквартирным домом.

72. Средства, внесенные в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе, возвращаются единственному участнику конкурса в течение 5 рабочих дней с даты представления организатору конкурса подписанного им проекта договора управления многоквартирным домом и обеспечения исполнения обязательств. При непредставлении организатору конкурса в срок, предусмотренный конкурсной документацией, подписанного участником конкурса проекта договора управления многоквартирным домом, а также обеспечения исполнения обязательств такой участник конкурса признается уклонившимся от заключения договора управления многоквартирным домом и средства, внесенные им в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе, не возвращаются.

73. В случае если на основании результатов рассмотрения заявок на участие в конкурсе принято решение об отказе в допуске к участию в конкурсе всех претендентов, организатор конкурса в течение 3 месяцев проводит новый конкурс в соответствии с настоящими Правилами. При этом организатор конкурса вправе изменить условия проведения конкурса.

Организатор конкурса возвращает внесенные в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе средства претендентам, не допущенным к участию в конкурсе, в течение 5 рабочих дней со дня подписания протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе.

VIII. Порядок проведения конкурса

74. В конкурсе могут участвовать только лица, признанные участниками конкурса в соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в конкурсе. Организатор конкурса обязан обеспечить участникам конкурса возможность принять участие в конкурсе непосредственно или через представителей. Организатор конкурса обязан осуществлять аудиозапись конкурса. Любое лицо, присутствующее при проведении конкурса, вправе осуществлять аудио- и видеозапись конкурса.

76. Участники конкурса предлагают установить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения за выполнение перечня работ и услуг, предусмотренного подпунктом 4 пункта 41 настоящих Правил, меньший, чем размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанный в извещении о проведении конкурса, с пошаговым снижением размера платы за содержание и ремонт жилого помещения на 0,1 процента (далее - предложение).

В случае если после троекратного объявления предложения, являющегося наименьшим по размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения (относительно указанного в извещении о проведении конкурса), ни один из участников конкурса не сделает иное предложение по снижению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, конкурсная комиссия объявляет о признании победителем конкурса участника конкурса, сделавшего последнее предложение.

77. При проведении конкурса допускается снижение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения не более чем на 10 процентов размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанного в извещении о проведении конкурса. В случае снижения указанного размера платы за содержание и ремонт жилого помещения более чем на 10 процентов конкурс признается несостоявшимся, что влечет за собой обязанность организатора конкурса провести новый конкурс в соответствии с настоящими Правилами. При этом организатор конкурса вправе изменить условия проведения конкурса и обязан уменьшить расчетный размер платы за содержание и ремонт жилого помещения не менее чем на 10 процентов.

83. Организатор конкурса в течение 3 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса передает победителю конкурса один экземпляр протокола и проект договора управления многоквартирным домом.

При этом указываемая в договоре управления многоквартирным домом стоимость каждой работы и услуги, входящей в перечень работ и услуг, предусмотренный подпунктом 4 пункта 41 настоящих Правил, подлежит пересчету исходя из того, что общая стоимость работ и услуг должна быть равна плате за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой определен по итогам конкурса, в случаях признания участника конкурса победителем в соответствии с пунктами 76 и настоящих Правил.

85. Организатор конкурса обязан возвратить в течение 5 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса средства, внесенные в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе, участникам конкурса, которые не стали победителями конкурса, за исключением участника конкурса, сделавшего предпоследнее предложение по наименьшему размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, которому средства возвращаются в порядке, предусмотренном пунктом 95 настоящих Правил.

86. Участник конкурса после размещения на официальном сайте протокола конкурса вправе направить организатору конкурса в письменной форме запрос о разъяснении результатов конкурса. Организатор конкурса в течение 2 рабочих дней с даты поступления запроса обязан представить такому участнику конкурса соответствующие разъяснения в письменной форме.

88. Протоколы, составленные в ходе проведения конкурса, заявки на участие в конкурсе, конкурсная документация, изменения, внесенные в конкурсную документацию, и разъяснения конкурсной документации, а также аудиозаписи процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе и проведения конкурса хранятся организатором конкурса в течение 3 лет.

89. Организатор конкурса в течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме и лиц, принявших помещения, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления этим домом путем размещения проекта договора в порядке, предусмотренном пунктом 40 настоящих Правил.

IX. Заключение договора управления многоквартирным домом по результатам конкурса

90. Победитель конкурса, участник конкурса в случаях, предусмотренных пунктами 71 и настоящих Правил, в течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса представляет организатору конкурса подписанный им проект договора управления многоквартирным домом, а также обеспечение исполнения обязательств.

91. Победитель конкурса, участник конкурса в случаях, предусмотренных пунктами 71 и настоящих Правил, в течение 20 дней с даты утверждения протокола конкурса, но не ранее чем через 10 дней со дня размещения протокола конкурса на официальном сайте, направляет подписанные им проекты договоров управления многоквартирным домом собственникам помещений в многоквартирном доме и лицам, принявшим помещения, для подписания указанных договоров в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

92. В случае если победитель конкурса в срок, предусмотренный пунктом 90 настоящих Правил, не представил организатору конкурса подписанный им проект договора управления многоквартирным домом, а также обеспечение исполнения обязательств (нотариально заверенную копию договора о страховании ответственности или договора о залоге депозита либо безотзывную банковскую гарантию), он признается уклонившимся от заключения договора управления многоквартирным домом.

93. В случае признания победителя конкурса, признанного победителем в соответствии с пунктом 76 настоящих Правил, уклонившимся от заключения договора управления многоквартирным домом, организатор конкурса предлагает заключить договор управления многоквартирным домом участнику конкурса, сделавшему предыдущее предложение по наименьшему размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В случае признания победителя конкурса, признанного победителем в соответствии с пунктом 78 настоящих Правил, уклонившимся от заключения договора управления многоквартирным домом, организатор конкурса предлагает заключить договор управления многоквартирным домом участнику конкурса, предложившему одинаковый с победителем конкурса размер платы за содержание и ремонт жилого помещения и подавшему заявку на участие в конкурсе следующим после победителя конкурса.

95. Средства, внесенные в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе, возвращаются победителю конкурса и участнику конкурса, который сделал предыдущее предложение по наименьшему размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, в течение 5 рабочих дней с даты представления организатору конкурса подписанного победителем конкурса проекта договора управления многоквартирным домом и обеспечения исполнения обязательств.

96. Победитель конкурса в случаях, предусмотренных пунктами 76 и настоящих Правил (участник конкурса в случаях, предусмотренных пунктами 71 и настоящих Правил), принимает на себя обязательства выполнять работы и услуги, входящие в перечень работ и услуг, предусмотренный подпунктом 4 пункта 41 настоящих Правил, за плату за содержание и ремонт жилого помещения в размере, предложенном таким победителем (таким участником) конкурса.

Приложение N 1
к Правилам проведения органом местного

Утверждаю ____________________________________________________________ (должность, ф.и.о. руководителя органа ____________________________________________________________ местного самоуправления, являющегося организатором конкурса, ____________________________________________________________ почтовый индекс и адрес, телефон, ____________________________________________________________ факс, адрес электронной почты) "____" _________________ 200___ г. (дата утверждения) А к т о состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, являющегося объектом конкурса I. Общие сведения о многоквартирном доме 1. Адрес многоквартирного дома _____________________________________ 2. Кадастровый номер многоквартирного дома (при его наличии) _______ 3. Серия, тип постройки ____________________________________________ 4. Год постройки ___________________________________________________ 5. Степень износа по данным государственного технического учета ____ _________________________________________________________________________ 6. Степень фактического износа _____________________________________ 7. Год последнего капитального ремонта _____________________________ 8. Реквизиты правового акта о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу ____________________________________________ 9. Количество этажей _______________________________________________ 10. Наличие подвала _______________________________________________ 11. Наличие цокольного этажа _______________________________________ 12. Наличие мансарды _______________________________________________ 13. Наличие мезонина _______________________________________________ 14. Количество квартир _____________________________________________ 15. Количество нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества _______________________________________________________________ 16. Реквизиты правового акта о признании всех жилых помещений в многоквартирном доме непригодными для проживания ________________________ _________________________________________________________________________ 17. Перечень жилых помещений, признанных непригодными для проживания (с указанием реквизитов правовых актов о признании жилых помещений непригодными для проживания) ____________________________________________ 18. Строительный объем ______________________________ куб.м 19. Площадь: а) многоквартирного дома с лоджиями, балконами, шкафами, коридорами и лестничными клетками _____________________________________________ кв.м б) жилых помещений (общая площадь квартир) ____________________ кв.м в) нежилых помещений (общая площадь нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме) ___________________ кв.м г) помещений общего пользования (общая площадь нежилых помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме) ___________________ кв.м 20. Количество лестниц _________________________________________ шт. 21. Уборочная площадь лестниц (включая межквартирные лестничные площадки) __________________________________ кв.м 22. Уборочная площадь общих коридоров _________________________ кв.м 23. Уборочная площадь других помещений общего пользования (включая технические этажи, чердаки, технические подвалы) ___________ кв.м 24. Площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома __________________________________________________ 25. Кадастровый номер земельного участка (при его наличии)

II. Техническое состояние многоквартирного дома, включая пристройки

Наименование конструктивных элементов		Описание элементов (материал, конструкция или система, отделка и прочее)	Техническое состояние элементов общего имущества многоквартирного дома

Фундамент
Наружные и внутренние капитальные стены
Перегородки
Перекрытия
	чердачные
	междуэтажные
	подвальные








	внутренняя
	наружная

Механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование
	ванны напольные
	электроплиты
	телефонные сети и оборудование
	сети проводного радиовещания
	сигнализация
	мусоропровод

	вентиляция

Внутридомовые инженерные коммуникации и оборудование для предоставления коммунальных услуг
	электроснабжение
	холодное водоснабжение
	горячее водоснабжение
	водоотведение
	газоснабжение
	отопление (от внешних котельных)
	отопление (от домовой котельной)

	калориферы

_________________________________________________________________________ (должность, ф.и.о. руководителя органа местного самоуправления, уполномоченного устанавливать _________________________________________________________________________ техническое состояние многоквартирного дома, являющегося объектом конкурса) _____________________ ______________________ (подпись) (Ф.И.О.) "_____" ______________________ 200__ г. М.П.

Приложение N 2
к Правилам проведения органом местного
самоуправления открытого конкурса по
отбору управляющей организации для
управления многоквартирным домом
(с изменениями от 3 апреля 2013 г., 14 декабря 2018 г.)

Перечень
работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, являющегося объектом конкурса

8. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме: _______________________________ рублей за кв. метр. (цифрами и прописью)

10. Участник конкурса, сделавший предыдущее предложение по размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения: __________________________ ________________________________________________________________________. (наименование организации или ф.и.о. индивидуального предпринимателя)

11. Участник конкурса, предложивший одинаковый с победителем конкурса размер платы за содержание и ремонт жилого помещения и подавший заявку на участие в конкурсе следующим после победителя конкурса: _________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________. (наименование организации или ф.и.о. индивидуального предпринимателя) Настоящий протокол составлен в 3 экземплярах на ______ листах.

Председатель комиссии: ____________________________ ____________________________ (подпись) (ф.и.о.) Члены комиссии: ____________________________ ____________________________ ____________________________ ____________________________ ____________________________ ____________________________ (подпись) (ф.и.о.) "___" _____________ 20___ г. М.П. Победитель конкурса: _________________________________________________________________________ (должность, ф.и.о руководителя организации или ф.и.о. индивидуального предпринимателя) ____________________________ ____________________________ (подпись) (ф.и.о.) "___" ____________ 20___ г. М.П.

К порядку организации и проведения конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом не подлежат применению положения законодательства о закупках товаров, работ, услуг для государственных и муниципальных нужд.

порядке

Неразмещение на официальном сайте торгов извещения о проведении конкурса, конкурсной документации.

Неотражение в извещении о проведении конкурса, конкурсной документации информации об объекте конкурса, предусмотренной Правилами.

Включение в конкурсную документацию требования о предоставлении претендентами документов, не предусмотренных Правилами.

Кодексом

На основании пункта 17 Правил проверка соответствия претендентов требованиям, указанным в - пункта 15 настоящих Правил, осуществляется конкурсной комиссией. При этом конкурсная комиссия не вправе возлагать на претендента обязанность подтверждать соответствие данным требованиям.

Применение при расчете размера обеспечения исполнения обязательств НДС является неправомерным.

Отказ от проведения конкурса допускается исключительно по установленным Правилами основаниям.

Конкурсная комиссия обязана вскрыть и рассмотреть все поступившие на участие в конкурсе заявки.

Участие в конкурсе организаций, применяющих упрощенную систему налогообложения.

Конкурсная комиссия не вправе исключать работы и услуги из предложенных участников конкурса дополнительных работ и услуг по управлению многоквартирным домом.

перечня постановлением

перечень

подпунктом 5 пункта 41 Правил.

перечень .

Нарушение установленных Правилами сроков размещения протоколов, составленных в ходе проведения конкурса, на официальном сайте торгов.

При организации и проведении конкурсов по отбору управляющей организации органами местного самоуправления допускаются случаи применения к подобным конкурсам отдельных положений законодательства о закупках товаров, работ, услуг для государственных и муниципальных нужд, что является недопустимым исходя из следующего.

Согласно части 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в установленных данным кодексом случаях.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75 утверждены Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по выбору управляющей организации для управления многоквартирными домами (далее - Правила).

Исходя из пункта 2 Правил под конкурсом понимается форма торгов, победителем которых признается участник конкурса, предложивший за указанный организатором конкурса в конкурсной документации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в течение установленного срока выполнить наибольший по стоимости объем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на право управления которым проводится конкурс.

В свою очередь размер платы за содержание и ремонт жилого помещения - плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 кв. метра общей площади жилого помещения. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме

Предметом конкурса является право заключения договоров управления многоквартирным домом в отношении объекта конкурса, объектом конкурса является общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, на право управления которым проводится конкурс.

По результатам конкурса с его победителем заключается договор управления многоквартирным домом (раздел IX Правил).

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья и т.д.) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (часть 2 статьи 162 ЖК РФ).

Из приведенных норм следует, что проводимый органом местного самоуправления в порядке статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации конкурс не направлен на удовлетворение муниципальных нужд, не предполагает расходование средств местного бюджета. Получателями услуг по договору управления являются собственники помещений, а не органы местного самоуправления, в связи с чем процедура проведения конкурса регулируется исключительно нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации и Правил. К данным отношениям не применимы положения, регулирующие порядок осуществления закупок товаров, работ, услуг для государственных и муниципальных нужд.

Неразмещение на официальном сайте торгов извещения о проведении конкурса, конкурсной документации.

В соответствии с пунктом 32 Правил информация о проведении конкурса размещается организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов по адресу www.torgi.gov.ru.

Данное требование введено постановлением Правительства Российской Федерации от 10.09.2012 № 909, которое вступило в силу 01.01.2013.

Организатор конкурса или по его поручению специализированная организация также вправе опубликовать информацию о проведении конкурса в любых средствах массовой информации, в том числе в электронных средствах массовой информации. При этом такое опубликование и размещение не может заменить размещение информации на официальном сайте (пункт 36 Правил).

Приведенные нормы, допуская право органа местного самоуправления разместить информацию о проводимом конкурсе в любых средствам массовой информации, не исключают обязанность ее размещения на официальном сайте торгов, в связи с чем несоблюдение порядка информационного обеспечения конкурса является нарушением Правил и основанием для признания проведенного конкурса недействительным в судебном порядке.

Пунктами 38, 41 Правил установлен объем информации и сведений, подлежащих отражению в извещении о проведении конкурса, конкурсной документации, в частности характеристика объекта конкурса, наименование обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту объекта конкурса, их расчетная стоимость и периодичность выполнения, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, перечень коммунальных услуг, предоставляемых управляющей организацией в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, акт о состоянии общего имущества, порядок проведения осмотров объекта конкурса и график проведения таких осмотров и т.д.

Зачастую в извещении о проведении конкурса и конкурсной документации отсутствует информация о характеристиках объекта конкурса (площадь жилых и нежилых помещений, площадь общего имущества, земельного участка, техническое состояние объекта конкурса, этажность, количество квартир и т.д.), о перечне подлежащих выполнению обязательных работ и услуг, периодичности их выполнения, стоимости каждой работы и услуги, расчет размера обеспечения выполнения обязательств по договору управления и т.д.

Вместе с тем, включение в документацию о торгах названной информации является обязанностью организатора торгов, несоблюдение которой будет являться нарушением установленного порядка проведения конкурса.

В соответствии с пунктом 52 Правил для участия в конкурсе заинтересованное лицо подает заявку на участие в конкурсе с приложением документов, предусмотренных пунктом 53 Правил.

Установленный Правилами перечень документов и информации, входящих в состав заявки на участие в конкурсе, исходя из пункта 54 Правил, является исчерпывающим, в связи с чем включение в конкурсную документацию условий о предоставлении претендентами документов и информации не поименованных в пункте 52 Правил неправомерно (к примеру, свидетельств о государственной регистрации юридического лица либо индивидуального предпринимателя, учредительных документов претендента и т.д.).

С целью участия в конкурсе по отбору управляющей организации претендент должен соответствовать обязательным требованиям, установленным пунктом 15 Правил.

К числу таких требований относятся: - соответствие претендентов установленным федеральными законами требованиям к лицам, осуществляющим выполнение работ, оказание услуг, предусмотренных договором управления многоквартирным домом; - в отношении претендента не проводится процедура банкротства либо в отношении претендента - юридического лица не проводится процедура ликвидации; - деятельность претендента не приостановлена в порядке, предусмотренном Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях; - отсутствие у претендента задолженности по налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджеты любого уровня или государственные внебюджетные фонды за последний завершенный отчетный период в размере свыше 25 процентов балансовой стоимости активов претендента по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период; - отсутствие у претендента кредиторской задолженности за последний завершенный отчетный период в размере свыше 70 процентов балансовой стоимости активов претендента по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период; - внесение претендентом на счет, указанный в конкурсной документации, средств в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе.

Установленный перечень требований является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию в силу пункта 16 Правил.

На основании пункта 17 Правил проверка соответствия претендентов требованиям, указанным в подпунктах 2 - 6 пункта 15 настоящих Правил, осуществляется конкурсной комиссией. При этом конкурсная комиссия не вправе возлагать на претендента обязанность подтверждать соответствие данным требованиям.

В данной связи является недопустимым включать в конкурсную документацию требования о предоставлении претендентами на участие в конкурсе документов, подтверждающих их соответствие обязательным требованиям (справки об отсутствии задолженности по налоговым платежам и платежам в государственные внебюджетные фонды, о неприостановлении деятельности и т.д.), за исключением требования, установленного подпунктом 1 пункте 15 Правил.

Применение при расчете размера обеспечения исполнения обязательств НДС является неправомерным.

Из пункта 42 Правил следует, что размер обеспечения исполнения обязательств устанавливается организатором конкурса и не может быть менее одной второй и более трех четвертей цены договора управления многоквартирным домом, подлежащей уплате собственниками помещений в многоквартирном доме и лицами, принявшими помещения, в течение месяца. Размер обеспечения исполнения обязательств рассчитывается по формуле: , где: - размер обеспечения исполнения обязательств; К - коэффициент, установленный организатором конкурса в пределах от 0,5 до 0,75; - размер ежемесячной платы за содержание и ремонт общего имущества, указанный в извещении о проведении конкурса, умноженный на общую площадь жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования) в многоквартирном доме; - размер ежемесячной платы за коммунальные услуги, рассчитанный исходя из среднемесячных объемов потребления ресурсов (холодная и горячая вода, сетевой газ, электрическая и тепловая энергия) за предыдущий календарный год, а в случае отсутствия таких сведений - исходя из нормативов потребления соответствующих коммунальных услуг, утвержденных в порядке, установленном ЖК РФ, площади жилых помещений и тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса, утвержденных в соответствии с законодательством Российской Федерации.

При расчете размера обеспечения исполнения обязательств организатором торгов учитывались размер ежемесячной платы за содержание и ремонт общего имущества умноженной на общую площадь жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования) в многоквартирном доме, размер ежемесячной платы за коммунальные услуги, коэффициент 0,75. Также в составе коэффициента Рои учтена сумма НДС (1,18).

Поскольку указанная формула не предполагает каких-либо дополнительных составляющих, применение НДС при расчете размера обеспечения исполнения обязательств является неправомерным.

Отказ от проведения конкурса допускается исключительно по установленным Правилами основаниям.

В соответствии с пунктом 39 Правил, в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.

Решением Верховного Суда Российской Федерации от 10.08.2009 № ГКПИ 09-830 пункт 39 Правил признан недействующим в части, позволяющей не проводить конкурс по отбору управляющей организации в случае, если до дня его проведения собственники помещении в многоквартирном доме выбрали способ управления этим домом, но не реализовали принятое решение о выборе способа управления многоквартирным домом.

Основанием для отказа от проведения конкурса будет являться принятие собственниками помещений в многоквартирном доме решения о способе управления домом и реализация принятого решения, путем заключения договора управления домом, создания ТСЖ и т.д. В том случае, если собственниками принято решение о способе управления домом, но в установленном порядке не реализовано, орган местного самоуправления не вправе принять решение об отказе от проведения конкурса.

Конкурсная комиссия обязана вскрыть и рассмотреть все поступившие на участие в конкурсе заявки.

Для участия в конкурсе заинтересованное лицо подает заявку на участие в конкурсе. Срок подачи заявок должен составлять не менее 25 дней. Прием заявок на участие в конкурсе прекращается непосредственно перед началом процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе (пункт 52 Правил).

Каждая заявка на участие в конкурсе, поступившая в установленный срок, регистрируется организатором конкурса. По требованию претендента организатор конкурса выдает расписку о получении такой заявки (пункт 56 Правил).

В случае, если по окончании срока подачи заявок на участие в конкурсе подана только одна заявка, она подлежит рассмотрению в установленном Правилами порядке (пункт 58 Правил).

Непосредственно перед вскрытием конвертов с заявками на участие в конкурсе, но не раньше времени, указанного в извещении о проведении конкурса и в конкурсной документации, конкурсная комиссия обязана объявить лицам, присутствующим при вскрытии таких конвертов, о возможности подать заявку на участие в конкурсе, изменить или отозвать поданные заявки до начала процедуры вскрытия конвертов (пункт 60 Правил).

Конкурсная комиссия вскрывает все конверты с заявками на участие в конкурсе, которые поступили организатору конкурса до начала процедуры вскрытия конвертов (пункт 61 Правил).

В соответствии с пунктом 70 Правил на основании результатов рассмотрения заявок на участие в конкурсе конкурсная комиссия принимает решение о признании претендента участником конкурса или об отказе в допуске к участию в конкурсе, конкурсной комиссией оформляется протокол рассмотрения заявок на участие в конкурсе. Претендентам, не допущенным к участию в конкурсе, направляются уведомления о принятых конкурсной комиссией решениях.

В случае, если только один претендент признан участником конкурса, организатор конкурса передает этому претенденту проект договора управления многоквартирным домом, который заключается на условиях выполнения обязательных работ и услуг, указанных в извещении о проведении конкурса и конкурсной документации, за плату за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении конкурса. Такой участник не вправе отказаться от заключения договора управления многоквартирным домом (пункт 71 Правил).

Из приведенных норм следует, что вне зависимости от количества поступивших заявок на участие в конкурсе каждая заявка должна быть вскрыта и рассмотрена комиссией. В том случае, если по результатам рассмотрения заявок к участию в конкурсе допущен один участник, конкурс должен быть признан несостоявшимся и договор управления многоквартирным домом подлежит заключению с данным участником.

Участие в конкурсе организаций, применяющих упрощенную систему налогообложения.

Одним из документов, предоставляемых претендентом в составе заявки на участие в конкурсе в соответствии с подпунктом 2 пункта 53 Правил является копия утвержденного бухгалтерского баланса за последний отчетный период.

В соответствии с пунктом 4 постановления Правительства российской Федерации от 06.02.2006 № 75 разъяснения о применении Правил дает Министерство регионального развития Российской Федерации.

Письмом Министерства регионального развития Российской Федерации от 09.10.2009 № 33144-МС/14 разъяснено, что при подаче документов для участия в конкурсе организациям, применяющим упрощенную систему налогообложения, следует представлять налоговую декларацию по единому налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения за последний отчетный период и копию свидетельства о возможности применения упрощенной системы налогообложения. Подтверждением положительной финансовой деятельности будет служить утвержденная налоговым органом налоговая декларация.

Наличие в составе конкурсной заявки свидетельства о возможности применения упрощенной системы налогообложения и утвержденной налоговым органом налоговой декларации будет свидетельствовать о соблюдении претендентом требования абзаца 4 подпункта 2 пункта 53 Правил.

В соответствии с пунктом 3 Правил управление осуществляется в отношении каждого отдельного многоквартирного дома как самостоятельного объекта управления с учетом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома, а также исходя из минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290.

В перечень услуг и работ могут быть внесены услуги и работы, не включенные в минимальный перечень (пункт 7). Перечень услуг и работ должен содержать объемы, стоимость, периодичность и (или) график (сроки) оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 8).

Согласно пункту 76 Правил участники конкурса представляют предложения по общей стоимости дополнительных работ и услуг в соответствии со стоимостью работ и услуг, указанной в конкурсной документации, предусмотренной подпунктом 5 пункта 41 Правил.

В случае если после троекратного объявления последнего предложения о наибольшей стоимости указанных дополнительных работ и услуг ни один из участников конкурса не предложил большей стоимости, конкурсная комиссия объявляет наименование участника конкурса, который сделал предложение по наибольшей стоимости дополнительных работ и услуг.

Предлагаемые участником конкурса дополнительные работы и услуги должны формироваться с учетом определенных характеристик и особенностей объекта конкурса и обеспечивать надлежащее содержание и ремонт общего имущества, цели управления многоквартирным домом. При этом участник конкурса вправе предложить работы и услуги как включенные, так и не включенные в указанный минимальный перечень.

Установленный Правилами порядок проведения конкурса, оценки и сопоставления конкурсных предложений, не предусматривает право конкурсной комиссии исключать из предложений участника определенные виды работ и услуг.

Участник конкурса принимает обязательства выполнять обязательные и предложенные им дополнительные работы и услуги за плату за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении конкурса и в конкурсной документации, предоставлять коммунальные услуги, а также исполнять иные обязательства, указанные в проекте договора управления многоквартирным домом (пункт 80 Правил).

В соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктом 41 Правил, предложенные участником конкурса дополнительные работы и услуги, их объем, периодичность включаются в договор управления многоквартирным домом, который должен содержать порядок контроля их выполнения, меры обеспечения обязательств и ответственности за нарушение условий договора.

Пунктами 63, 65 Правил установлено, что при вскрытии конвертов с заявками на участие в конкурсе конкурсной комиссией ведется протокол, в котором отражаются сведения о наименовании (для юридического лица), фамилии, имени, отчестве (для индивидуального предпринимателя) каждого претендента, конверт с заявкой на участие в конкурсе которого вскрывается, сведения и информация о наличии документов, предусмотренных конкурсной документацией. Протокол вскрытия конвертов подписывается всеми присутствующими членами конкурсной комиссии непосредственно после вскрытия всех конвертов и в день его подписания размещается на официальном сайте.

Согласно пункту 70 Правил на основании результатов рассмотрения заявок на участие в конкурсе конкурсная комиссия принимает решение о признании претендента участником конкурса или об отказе в допуске претендента к участию в конкурсе, что оформляется протоколом рассмотрения заявок на участие в конкурсе, который подписывается присутствующими на заседании членами конкурсной комиссии в день окончания рассмотрения заявок на участие в конкурсе.

На стадии проведения конкурса пунктом 82 Правил также предусмотрено ведение протокола, который подписывается в день проведения конкурса и в соответствии с пунктом 84 Правил размещается на официальном сайте организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией в течение 1 рабочего дня с даты его утверждения.

Несоблюдение организатором конкурса установленных сроков размещения составленных в ходе проведения конкурсов протоколов является нарушением информационного обеспечения конкурса.

Роль органов местного самоуправления (далее – ОМСУ) в жилищных отношениях весьма значительна. Жилищным законодательством на ОМСУ возложено много функций, одна из которых – организовывать и проводить конкурсы по отбору управляющей организации (УО) для многоквартирных домов в установленных законом случаях.

Но частенько случается, что ОМСУ не всегда ответственно подходит к своим обязанностям в этом вопросе: либо из-за халатности сотрудников, либо из-за отсутствия информации о каких-нибудь ситуациях, требующих вмешательства муниципалитета, либо по иным причинам.

Примером такой ситуацииможет быть случай, когда управляющая организация не желает продлевать договор управления на новый срок, уведомив при этом всех необходимых лиц: собственников, органы государственного жилищного надзора (далее – ГЖН), ОМСУ.

Но муниципалитет может затягивать исполнение своих установленных законом обязанностей длительное время. Ведь Жилищным Кодексом не предусмотрена возможность УО отказаться от договора управления, даже если срок его действия окончен, без передачи МКД в другую управляющую организацию. Это напрямую противоречит общим началам гражданского законодательства о свободе договора. Но кого это волнует, что при отсутствии новой управляющей организации, прежняя находится практически в безвыходной ситуации и обязана«насильно» управлять МКД, получая еще при этом административные наказания.

Однако для ОМСУ также предусмотрена ответственность за неисполнение своих обязанностей, когда конкурс по выбору УО не проводится своевременно. Но ответственность наступает, когда есть кому пожаловаться на бездействие муниципалитета: прежней управляющей организации, собственникам, иным лицам.

Пунктом 4 ст. 200 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ)предусмотрено, что в течение пятнадцати дней со дня получения уведомления от органа государственного жилищного надзора об исключении сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта РФ, о прекращении действия лицензии , о ее аннулировании орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса о выборе способа управления таким домом.

Согласно пункту 1 статьи 197 ЖК РФ орган местного самоуправления муниципального образования, на территории которого лицензиат осуществляет деятельность по управлению МКД, собственники помещений в МКД, деятельность по управлению которым осуществляет лицензиат, ресурсоснабжающие организации (РСО), с которыми лицензиатом заключены договоры поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, иные заинтересованные лица должны быть проинформированы о наличии оснований для исключения сведений об МКД из реестра лицензий субъекта РФ,о принятии решения об исключении сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта РФ , о принятии лицензионной комиссией решения о направлении в суд заявления об аннулировании лицензии, о вступившем в законную силу решении суда об аннулировании лицензии и внесении соответствующей записи в реестр лицензий субъекта РФ.

Порядок и сроки информирования об обстоятельствах, предусмотренных частью 1 настоящей статьи, а также лица, ответственные за соблюдение требований об информировании, устанавливаются Правительством РФ.

Такой порядок установлен Постановлением Правительства РФ от 28.03.2015 г. № 289 «О порядке информирования о возникновении отдельных оснований прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом» (вместе с «Правилами информирования о возникновении отдельных оснований прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом» (далее Порядок 289).

В соответствии с пунктом 3 Порядка 289 ответственность за соблюдение требований об информировании возлагается на лицензирующий орган (в части информирования уполномоченных органов) и на уполномоченный орган - ОМСУ (в части информирования заинтересованных лиц).

В соответствии с пунктом 5 ст. 200 ЖК РФ случае, если решение общего собрания собственников помещений в МКД, проведенного в соответствии с требованиями части 4 настоящей статьи, о выборе способа управления таким домом не принято или не реализовано либо общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проведение которого орган местного самоуправления обязан инициировать в соответствии с частью 4 настоящей статьи, не проведено или не имело кворума, орган местного самоуправления в течение трех дней со дня проведения данного общего собрания или по истечении указанного в части 4 настоящей статьи срока обязан объявить о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации и провести этот конкурс в порядке, установленном Правительством РФ, в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ в течение одного месяца со дня объявления о проведении этого конкурса .

Пунктом 4 ст. 161 ЖК предусмотрено, что ОМСУ в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях, указанных в части 13 настоящей статьи (в новостройках) и части 5 статьи 200 настоящего Кодекса, а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

В Письме Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 24 апреля 2015 г. № 12258-АЧ/04 «Об отдельных вопросах, возникающих в связи с введением лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами» указано:

«…В целях недопущения нарушения прав граждан и создания угрозы безопасности проживания в многоквартирных домах, лицензирующим органам необходимо обеспечить постоянный мониторинг возникновения ситуаций, при которых в отношении многоквартирного дома возникает риск остаться без управления (далее - «дом без управления»), а также оперативно письменно информировать о возникновении таких ситуаций органы местного самоуправления с целью принятия последними мер, направленных на обеспечение управления такими многоквартирными домами.

…Ситуация, при которой управляющая организация перестала осуществлять управление многоквартирным домом, может повлечь за собой ущерб здоровью людей, значительные материальные потери и нарушение условий жизнедеятельности людей и в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (далее - Федеральный закон № 68-ФЗ) может, по мнению Минстроя России, рассматриваться как чрезвычайная.

Орган местного самоуправления обязан в порядке, установленном Федеральным законом № 68-ФЗ, проинформировать собственников помещений в многоквартирном доме о решениях, принятых по предупреждению чрезвычайной ситуации, и обязательности их исполнения.

При этом, важным моментом в реализации данного варианта является необходимость одновременного принятия органом местного самоуправления решения об объявлении конкурса в соответствии с Правилами № 75, решений, предусмотренных Федеральным законом № 68-ФЗ, а также решения об определении временной управляющей организации.

Кодексом об административных правонарушениях РФ (далее – КоАП РФ) предусмотрена ответственность за нарушение законодательства о конкуренции, по которой и возможно привлечение должностных лиц ОМСУ к ответственности за бездействие и непроведение конкурсов по отбору УО.

Ответственность наступает по статье 14.9 КоАП РФ:

По части 1 статьи - за действия (бездействие) должностных лиц федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления , иных осуществляющих функции указанных лиц органов или организаций, государственных внебюджетных фондов, а также организаций, участвующих в предоставлении государственных или муниципальных услуг, которые недопустимы в соответствии с антимонопольным законодательством РФ и приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции , а равно к ограничению свободного перемещения товаров (работ, услуг), свободы экономической деятельности.

По части 2 -за действия должностных лиц, указанных в части 1 статьи , которые недопустимы в соответствии с антимонопольным законодательством РФ и приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции, а равно к ограничению свободного перемещения товаров (работ, услуг), свободы экономической деятельности, если такие должностные лица были ранее подвергнуты административному наказанию за аналогичное административное правонарушение.

Судебная практика по таким делам очень малочисленная, да и штрафы в десятки раз меньше, чем для управляющих и иных организаций.

Решение суда ХМАО-Югры от 15 ноября 2017 г. по делу № 7-1309/2017 (в пользу должностного лица ОМСУ по причине сроков привлечения к ответственности): «…В данном случае, К.С. вменяется несовершение определенных действий по принятию мер к выбору управляющей организации в установленный законом срок.

При этом, данное правонарушение не является длящимся, так как обязанность провести действия, связанные с выбором управляющей организации, установлена законодателем в строго регламентированные сроки. Соответственно, правонарушение совершается не длительное время, а одномоментно, то есть по истечении установленного законодателем периода для проведения конкурса по выбору управляющей организации.

По смыслу закона, срок давности привлечения к административной ответственности за правонарушения, по которым предусмотренная правовым актом обязанность не была выполнена к определенному сроку, начинает течь с момента наступления указанного срока. В случае совершения правонарушения, выразившегося в форме бездействия, срок привлечения к ответственности исчисляется со дня, следующего за последним днем периода, предоставленного для исполнения соответствующей обязанности. Невыполнение предусмотренной правовыми актами обязанности к установленному сроку свидетельствует о том, что административное правонарушение не является длящимся.

Таким образом, совершенное К.С. правонарушение не может расцениваться как длящееся, так как он привлекается за непроведение конкурса по отбору управляющей организации в установленный законом срок.

Постановление АС Поволжского округа от 15 мая 2015 г. № Ф06-23273/2015 по делу № А57-11884/2014: УФАС привлекла к ответственности ОМСУ за непроведение конкурса по вновь введенному в эксплуатацию дому по отбору управляющей организации для его управления.

Постановление ВС Республики Калмыкия от 6 июня 2013 г. № 4а-29/13 : Глава мэрии привлечен УФАС к ответственности за непроведение конкурса, суды трех инстанция согласились с административным органом.

Постановление 17ААС от 9 июля 2015 г. № 17АП-7254/2015-Аку по делу № А71-2328/2015: Глава администрации привлечен УФАС к ответственности за непроведение конкурса, суды трех инстанция согласились с административным органом.

То ли ОМСУ стали выполнять свои обязанности в последнюю пару лет надлежащим образом, то ли бесхозных домов практически нет, но свежая практика судов по таким делам мной не найдена при подготовке статьи (может, не там искала).

Таким образом, хотя конкурсы по хорошим новостройкам и беспроблемным многоквартирным домам фактически не проводятся (или проводятся «для галочки»), но при прекращении договора управления МКД в связи с истечением его срока ОМСУ обязано его организовать в установленные Жилищным кодексом сроки при отсутствии решения общего собрания о выборе управляющей организации.

Так что, если органы местного самоуправления не хотят вовремя исполнять свои обязанности по организации работы для определения управляющей организации МКД, у УО и собственников всегда есть теоретическая возможность обратиться в УФАС за защитой нарушенных прав. А воспользуются ею управляющие организации или нет – вопрос смелости и отношений с ОМСУ каждого руководителя.

Компания «Бурмистр.ру» предлагает своим клиентам юридическое обслуживание. Вся информация о сервисе по .

С уважением, Ильмира Носик.

Обсудить статью и задать вопросы можно на или же воспользоваться формой ниже.

Первоначально вопросом управления домовладения занимается застройщик.

Он получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию, затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца .

В это же время местное самоуправление в период 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК. В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в срок до 10 дней со дня его завершения.

Управленческая деятельность возлагается на или органом местного управления компанию , так как не все квартиры заселены и собственников мало для голосования за УК.

Первым основанием для проведения выборного конкурса является сдача многоквартирного дома в непосредственное пользование или эксплуатацию.

Когда этап строительства завершен, а собственники получили свои документы и долгожданные ключи, законом отводится определенный срок на то, чтобы жильцы выбрали способ управления.

Второе основание возникает вследствие неисполнения воли законодателя. Если в отведенный срок, равный одному месяцу, жильцами так и не будет выбран способ управления, местная администрация берет этот вопрос под контроль и помогает жильцам определиться со способом управления.

Если собственники отказались от услуг одной управляющей компании, они будут нуждаться в новом организации, обслуживающей общедомовое имущество. Таким образом, смена организации по управлению многоквартирным домом также может считаться основанием.

Справка! Законом предусмотрены ситуации, когда сама и разрывает договор. В этой ситуации также необходим выбор новой управляющей компании многоквартирного дома.

Если на собрании и конкурсе присутствуют представители органа местного самоуправления, то большая роль в регламентации проведения мероприятия отводится локальным нормативным актам . В каждом муниципальном образовании они свои, однако не противоречат основному закону.

Чтобы ознакомиться с актами именно вашего муниципального образования, вам следует зайти на сайт городской администрации.

Кроме того, при проведении конкурса важно руководствоваться статьями Жилищного Кодекса, об этом говорит его . Правила проведения конкурса по выбору управляющей компании, принятые Постановлением Правительства № 75 от 6.02.2006 года – главный источник, в соответствии с которым и проходит вся процедура. Заранее ознакомьтесь со всеми нюансами, прописанными в этом акте.

В последние годы законодательная система нашей страны все чаще и чаще реформируется, не обошли нововведения стороной и Жилищный кодекс. Некоторые статьи более полно раскрывают себя в ФЗ №38 от 5 апреля 2013 года . В акте говорится об изменениях, которые были внесены в Жилищный Кодекс, а также даются некоторые комментарии к статьям.

Участниками конкурса являются с одной стороны избирающие, то есть жильцы дома и орган местного самоуправления (СРО), а с другой стороны претендент или претенденты на обязательное управление всем домом.

Количество претендентов не ограничено , главное заранее ознакомить жильцов со своим участием в торгах.

Предметом конкурса является право управления домом и общедомовым имуществом, которое будет выражено в заключении договора между сторонами на ограниченный или неограниченный срок.

Также к предмету можно отнести и денежные средства, которыми будет распоряжаться УК, предоставляя отчетность жильцам.

Предметом торга является оплата деятельности УК , а также ее возможности в управлении имуществом. Так, если одна управляющая компания оценила свои услуги и работу в определенную сумму, другая может снизить планку и тем самым будет более интересна собственникам.

Справка: во время торгов управляющие компании знакомят собственников с результатами своей работы на других участках, рассказывают о возможных перспективах сотрудничества и программе действий на первое время.

Если инициаторами конкурса являются собственники многоквартирного дома, то победитель определяется путем голосования .

Конкурс может быть:

В обоих случаях, полученные результаты суммируются и назначается управляющая компания. Но есть одно «но».

Если сумма голосов, отданных за победителя, все же не доходит до отметки в пятьдесят процентов, компания, набравшая большее количество голосов, не проходит конкурс. Необходимо единогласие собственников , которое проявляется в голосовании, где более половины всех голосов отданы за одного претендента.

При конкурсном отборе должны присутствовать все или больше двух третей всех собственников. При отсутствии 2/3 части всех жильцов дома конкурс не может считаться объективным и управляющая компания избираться не может.

Если инициатором конкурса является орган местного самоуправления, он сам назначает УК или суммирует свой голос к голосам жильцов.

УК должна быть избрана в месячный срок с момента сдачи дома в эксплуатацию. Если этого не произошло, орган самоуправления имеет право еще в течение одного месяца помогать жильцам определиться с выбором. Таким образом, вся процедура назначения управляющей компании по срокам не должна занимать больше двух месяцев.

Инициировать конкурс на выбор управляющей компании для многоквартирного дома по действующему Жилищному Кодексу могут только:

Жильцы, которые выбирают управляющую компанию сразу после сдачи новостройки.
Орган местного самоуправления — в месячный срок в администрацию должна поступить информация об организации, обслуживающей дом. Если этого не происходит, орган местного самоуправления самостоятельно инициирует выборы управляющей компании по конкурсу.

Сама управляющая компания не имеет права призывать жильцов на собрания , устраивать встречи и заседания.

К выбору управленческой компании собственникам жилья необходимо подходить критично, чтобы организация устраивала всех владельцев.

О выборе необходимо заранее предупредить всех жителей многоквартирного дома , для этого больше всего подходит вечерний обход квартир (когда все жильцы возвращаются с работ) либо информирование по телефону/смс/объявлением на входе в дом.

Заявки на участие подаются от имени управляющих компаний. В них должно быть указано наименование УК, ответственное лицо, программа, по которой должно проходить сотрудничество, условия и контактная информация. Можно принимать неограниченное количество заявок.

Извещение о проведении конкурса по отбору управляющей организации должно отвечать ряду правил, и в первую очередь — быть доступно каждому собственнику.

Вот основные способы оповещения собственников:

личное оповещение каждого собственника путем посещения жилья;
публикация информации о собрании в местных СМИ;
публикация на сайте органа местного самоуправления;
оповещение путем приглашения в почтовый ящик;
размещение информации на стендах в каждом подъезде;
обзвон каждого из собственников.

Первым делом необходимо, чтобы собственники ознакомились со всеми претендентами на должность управляющей компании еще до начала голосования.

Для этого определяется время и дата собрания, а информация вывешивается на общем стенде , куда имеют доступ все собственники. Также возможно личное приглашение на собрание каждого собственника.

Все без исключения управляющие компании могут знакомить с условиями своего сотрудничества собственников путем личного общения, раздачи листовок, публикации статей на интернет-ресурсах.

В день конкурсного отбора должны явиться представители управляющих компаний, а также большая часть проживающих в доме. Представители организаций еще раз знакомят жильцов со своими условиями, предлагая те или иные пункты в договоре. Далее начинается голосование, которое может иметь как открытый, так и закрытый характер.

Если инициатором проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации является орган муниципального образования, то информация о собрании также должна быть донесена до собственников, но на собрании потребуется присутствие и представителей органов местного самоуправления.

Важно! При отсутствии единогласия в голосовании, именно представитель органа местного самоуправления назначает УК.

Заявки рассматриваются тщательно и обсуждаются непосредственно на собрании. Из них формируется перечень наиболее достойных и внушающих доверие кандидатов, из которых и выбирается победитель .

Момент вскрытия конвертов с заявками фиксируется в протоколе собрания. Собственники могут задавать вопросы представителям, пытаясь получить наиболее полную информацию.

Конкурс по выбору управляющей организации многоквартирным домом проводится сразу же на собрании, после того как представлены все кандидаты.

Когда все голоса занесены в протокол, оглашается результат. Если голосование проходило в формате бюллетеней, бумаги не выбрасываются, а остаются, чтобы в случае необходимости подтвердить законность победы той или иной управляющей компании.

Когда оглашен победитель, с ним обсуждают перспективы будущего договора, составляют документ и подписывают его. Остальные претенденты, не набравшие необходимых голосов, покидают собрание.

Примеры составления протокола общего собрания по выбору управляющей компании представлены ниже.

Справка : если жильцы самостоятельно не избрали управляющую компанию в указанный срок (один месяц), то подбор и назначение управленца возлагается на администрацию округа.

В таком случае специалистами назначается конкурс среди УК (в обязательном порядке о проведении конкурса извещаются обе стороны — владельцы многоквартирного дома и все управляющие организации, которые могут в нем участвовать).

Действия администрации в данном процессе :

Застройщик может заключить договор об управлении дома с УК не позднее пяти дней после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Жильцы дома вправе в течение месяца после ввода дома в эксплуатацию либо оставить ту же компанию.

Завершающим этапом конкурса является . Как правило, он составляется в присутствии представителей собственников и управляющей компании.

Еще раз обговариваются все детали, срок взаимодействия, возможные причины расторжения договора. После этого договор заверяется нотариусом и подписывается сторонами.

Договор подписывается в двух экземплярах — один будет храниться в управляющей компании, другой – у представителя собственников.

Жильцы могут прописать свои пожелания по управлению имуществом, но обязательно согласуя это с представителем организации. Как только договор подписан, управляющая компания может приступать к своим прямым обязанностям.

Наименование работ и услуг

Периодичность выполнения работ и оказания услуг

Годовая плата (рублей)

Стоимость на 1 кв. метр общей площади (рублей в месяц) ________________________________________________________________________, (организационно-правовая форма, наименование/фирменное наименование организации или ф.и.о. физического лица, данные документа, удостоверяющего личность) ________________________________________________________________________, (место нахождения, почтовый адрес организации или место жительства индивидуального предпринимателя) _________________________________________________________________________ (номер телефона) заявляет об участии в конкурсе по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (многоквартирными домами), расположенным(и) по адресу: ____________________________________________ ________________________________________________________________________. (адрес многоквартирного дома) Средства, внесенные в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе, просим возвратить на счет: ____________________________________ ________________________________________________________________________. (реквизиты банковского счета) 2. Предложения претендента по условиям договора управления многоквартирным домом _________________________________________________________________________ (описание предлагаемого претендентом в качестве условия договора _________________________________________________________________________ управления многоквартирным домом способа внесения _________________________________________________________________________ собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги) Внесение собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда платы за содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги предлагаю осуществлять на счет ___________________________________ _________________________________________________________________________ (реквизиты банковского счета претендента) Настоящим __________________________________________________________ (организационно-правовая форма, наименование (фирменное наименование) _________________________________________________________________________ организации или ф.и.о. физического лица, данные документа, удостоверяющего личность) дает согласие на включение в перечень организаций для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, в соответствии с Правилами определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 21 декабря 2018 г. N 1616 "Об утверждении Правил определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации". К заявке прилагаются следующие документы: 1) выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (для юридического лица), выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (для индивидуального предпринимателя): _________________________________________________________________________ (наименование и реквизиты документов, количество листов) ________________________________________________________________________; 2) документ, подтверждающий полномочия лица на осуществление действий от имени юридического лица или индивидуального предпринимателя, подавших заявку на участие в конкурсе: _________________________________________________________________________ (наименование и реквизиты документов, количество листов) ________________________________________________________________________; 3) документы, подтверждающие внесение денежных средств в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе: _________________________________________________________________________ (наименование и реквизиты документов, количество листов) ________________________________________________________________________; 4) копии документов, подтверждающих соответствие претендента требованию, установленному подпунктом 1 пункта 15 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, в случае если федеральным законом установлены требования к лицам, осуществляющим выполнение работ, оказание услуг, предусмотренных договором управления многоквартирным домом: _________________________________________________________________________ (наименование и реквизиты документов, количество листов) ________________________________________________________________________; 5) утвержденный бухгалтерский баланс за последний год: _________________________________________________________________________ (наименование и реквизиты документов, количество листов) ________________________________________________________________________. _________________________________________________________________________ (должность, ф.и.о. руководителя организации или ф.и.о. индивидуального предпринимателя) ________________________ _______________________________________ (подпись) (ф.и.о.) "_____" ______________________ 200___ г. М.П.

Приложение N 5
к Правилам проведения органом местного
самоуправления открытого конкурса по
отбору управляющей организации для
управления многоквартирным домом
Расписка о получении заявки на участие в конкурсе по отбору управляющей Настоящая расписка выдана претенденту ______________________________ _________________________________________________________________________ (наименование организации или ф.и.о. индивидуального предпринимателя) _________________________________________________________________________ в том, что в соответствии с Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. N 75, _________________________________________________________________________ (наименование организатора конкурса) принял(а) от него (нее) запечатанный конверт с заявкой для участия в открытом конкурсе по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (многоквартирными домами) _________________________ _________________________________________________________________________ (адрес многоквартирного дома) Заявка зарегистрирована "____" ____________ 200__ г. в __________________ _________________________________________________________________________ (наименование документа, в котором регистрируется заявка) под номером ____________________________________________________________. Лицо, уполномоченное организатором конкурса принимать заявки на участие в конкурсе _________________________________________________________________________ (должность) ______________________ _________________________________________ (подпись) (ф.и.о.) "____" ______________ 200___ г. М.П.
Приложение N 6
к Правилам проведения органом местного
самоуправления открытого конкурса по
отбору управляющей организации для
управления многоквартирным домом
Протокол вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом Мы, члены конкурсной комиссии по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу ________________________________________________, председатель комиссии: _____________________________________________ (ф.и.о.) члены комиссии: ____________________________________________________ ____________________________________________________ ___________________________________________________, (ф.и.о. членов комиссии) в присутствии претендентов: _________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________ (наименование организаций, должность, ф.и.о. их представителей или ф.и.о. индивидуальных предпринимателей) составили настоящий протокол о том, что на момент вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе поступили следующие заявки: 1. _________________________________________________________________ 2. _________________________________________________________________ 3. ________________________________________________________________. (наименование претендентов, количество страниц в заявке) Разъяснение сведений, содержащихся в документах, представленных претендентами: _________________________________________________________ _________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________. Настоящий протокол составлен в двух экземплярах на _____ листах. Председатель комиссии: _____________________________________________ (ф.и.о., подпись) Члены комиссии: ____________________________________________________ ____________________________________________________ ____________________________________________________ (ф.и.о., подписи) "____" ________________ 200 ___ г. М.П.
Приложение N 7
к Правилам проведения органом местного
самоуправления открытого конкурса по
отбору управляющей организации для
управления многоквартирным домом

Протокол
рассмотрения заявок на участие в конкурсе по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом Мы, члены конкурсной комиссии по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу ________________________________________________, председатель комиссии: _____________________________________________ (ф.и.о.) члены комиссии: ____________________________________________________ ____________________________________________________ ____________________________________________________ ___________________________________________________, (ф.и.о. членов комиссии) в присутствии претендентов: _________________________________________________________________________ (наименование организаций, должность, ф.и.о. их представителей или ф.и.о. индивидуальных предпринимателей) _________________________________________________________________________ составили настоящий протокол о том, что в соответствии с протоколом вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе поступили заявки на участие в конкурсе от следующих организаций и индивидуальных предпринимателей: 1. _________________________________________________________________ 2. ________________________________________________________________. (наименование претендентов, количество страниц в заявке) На основании решения конкурсной комиссии признаны участниками конкурса следующие претенденты: 1. _________________________________________________________________ 2. ________________________________________________________________. (наименование организаций или ф.и.о. индивидуальных предпринимателей, обоснование принятого решения) На основании решения конкурсной комиссии не допущены к участию в конкурсе следующие претенденты: 1. _________________________________________________________________ (наименование организаций или ф.и.о. индивидуального предпринимателя) в связи с __________________________________________________________ (причина отказа) 2. _________________________________________________________________ (наименование организаций или ф.и.о. индивидуальных предпринимателей) в связи с _________________________________________________________. (причина отказа) Настоящий протокол составлен в двух экземплярах на _________ листах. Председатель комиссии: _____________________________________________ (ф.и.о., подпись) Члены комиссии: ____________________________________________________ ____________________________________________________ ____________________________________________________ (ф.и.о., подписи) "____" ________________ 200 ___ г. М.П.
по порядку

Наименование организации

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения

(рублей за кв. метр)

Дата и время подачи заявки на участие в конкурсе

Нарушения выбора УК связаны с самим процессом избрания :

Любое нарушение процесса выбора влечет за собой не только недовольство жильцов выбранной УК, но ставит под угрозу финансовую сторону сотрудничества.

Для обжалования выявленных нарушений владельцы квартир делают следующее :

заявление об обнаружении нарушения;
собирают с жильцов подписи о согласии и участии в обвинительном процессе;
собирают необходимые доказательства. Это может быть видеосъемка процесса голосования, бюллетени, нарушения в работе управляющей компании и т.п.

Обращаться лицам, обнаружившим нарушения, необходимо в прокуратуру либо в районный суд.

Конкурс по отбору управляющей организации многоквартирным домом не так сложен, как это может показаться на первый взгляд. Помните о своих правах как собственника, и тогда их никто не сможет ущемить.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2009, N 12
ЕСЛИ ОТКРЫТЫЙ КОНКУРС ПО ОТБОРУ УПРАВЛЯЮЩИХ ОРГАНИЗАЦИЙ
НЕ СОСТОЯЛСЯ...
Право выбора способа управления многоквартирным домом принадлежит собственникам помещений в данном доме. Тем не менее собственники нередко оставляют решение вопроса об управлении домом до лучших времен. С целью недопущения разрушения жилищного фонда в такой ситуации должен действовать орган местного самоуправления (ОМСУ). В соответствии с жилищным законодательством ОМСУ обязан провести открытый конкурс по выбору управляющей организации. Рассмотрим, какие последствия наступают в случае признания конкурса несостоявшимся.
Общие положения об открытом конкурсе по выбору
управляющей организации
В соответствии с п. 4 ст. 161 ЖК РФ ОМСУ проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления домом не было реализовано. Как следует из п. 1 ст. 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие ЖК РФ", конечная дата проведения открытых конкурсов - 1 мая 2008 г. Собственники помещений в доме обязаны заключить договор управления с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса.
Срок действия договора управления, заключаемого собственниками помещений в соответствии с п. 5 ст. 162 ЖК РФ, составляет от одного года до трех лет. По истечении срока действия договора управления ОМСУ обязан созвать общее собрание собственников помещений для самостоятельного решения вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом. В силу п. 3 ст. 161 ЖК РФ очередное собрание собственников вправе выбрать любой способ управления. Если собственники помещений в многоквартирном доме вновь не принимают решение о выборе способа управления домом или не реализуют принятое ими решение, то согласно положениям п. п. 4 - 8 ст. 161 ЖК РФ ОМСУ обязан еще раз провести конкурс по выбору управляющего. Таким образом, повторяется процедура заключения договора управления в обязательном порядке с выбранной управляющей организацией.
На основании п. 8 ст. 161 ЖК РФ допускается заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного п. 4 данной статьи, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.
Мы подошли к главному вопросу настоящей статьи. Оказывается, в российском законодательстве нет четких норм, регламентирующих порядок и основания признания рассматриваемого конкурса несостоявшимся.
Обзор правовых норм, касающихся признания
конкурса несостоявшимся
Согласно п. 5 ст. 447 ГК РФ конкурс признается несостоявшимся, если в нем участвовал только один участник. Федеральный закон от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" не содержит иных оснований признания конкурса несостоявшимся. Однако применять данные нормативные акты к рассматриваемым жилищным правоотношениям представляется недопустимым. Дело в том, что традиционно на торгах (путем проведения конкурса) заключается договор между победителем конкурса и лицом, инициировавшим конкурс. В случае с отбором управляющей организации ОМСУ проводит конкурс не в своих интересах (не для закупки для муниципальных нужд), а в силу предписания закона для собственников помещений.
Правила проведения открытого конкурса определены Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" (далее - Правила проведения открытого конкурса). И надо сказать, указанные Правила допускают участие в конкурсе единственного претендента. Так, в соответствии с п. 58 Правил проведения открытого конкурса, в случае если по окончании срока подачи заявок на участие в конкурсе подана только одна заявка, она рассматривается в общем порядке. Если претендент, подавший эту заявку, признается участником конкурса (то есть соответствует предъявляемым к претендентам требованиям), с ним в дальнейшем заключается договор управления многоквартирным домом. Такой участник конкурса не вправе отказаться от заключения договора управления (п. 71 Правил проведения открытого конкурса).
Системное толкование Правил проведения открытого конкурса позволяет сделать вывод, что основаниями для признания открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления домом несостоявшимся являются:
- отсутствие поданных на конкурс заявок;
- отказ в допуске к участию в конкурсе всем претендентам, подавшим заявки.
Торжество логики: нет участников конкурса - конкурс признается несостоявшимся! Однако не все так просто. Как следует из п. 59 Правил проведения открытого конкурса, в случае если до начала процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе не подана ни одна заявка на участие в конкурсе, организатор конкурса в течение трех месяцев с даты окончания срока подачи заявок проводит новый конкурс. При этом организатор конкурса вправе изменить условия его проведения и обязан увеличить расчетный размер платы за содержание и ремонт жилого помещения не менее чем на 10%.
Аналогичное положение содержит п. 73 Правил проведения открытого конкурса, согласно которому если на основании результатов рассмотрения заявок на участие в конкурсе принято решение об отказе в допуске к участию в конкурсе всех претендентов, то организатор конкурса в течение трех месяцев проводит новый конкурс в соответствии с настоящими Правилами. При этом организатор конкурса вправе изменить условия его проведения.
Таким образом, из Правил проведения открытого конкурса следует, что при несостоявшемся конкурсе ОМСУ обязан провести новый конкурс. Причем конкурс может быть признан несостоявшимся неограниченное число раз (закон не устанавливает лимита на проведение все новых и новых конкурсов, если все предыдущие конкурсы не состоялись). Как же соотносится указанное положение с п. 8 ст. 161 ЖК РФ, согласно которому при несостоявшемся конкурсе допускается заключение договора управления без проведения конкурса?
Толкуем и комментируем законодательство
В части проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации Жилищный кодекс отсылает нас к порядку, установленному Правительством РФ (п. 4 ст. 161 ЖК РФ). При этом утвержденные Правительством РФ Правила проведения открытого конкурса необходимо расценивать как специальные нормы по отношению к общим положениям Жилищного кодекса. Следовательно, при признании конкурса несостоявшимся ОМСУ проводит новый конкурс в установленные сроки, и победитель конкурса заключает договор управления с каждым собственником помещения в многоквартирном доме.
В противном случае сама идея выбора управляющей организации на конкурсной основе осталась бы красивой правовой нормой, не имеющей возможности воплотиться в жизнь. Представляется, что только выбранная по итогам открытого конкурса управляющая компания способна обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (п. 1 ст. 161 ЖК РФ).
ОМСУ не может навязывать собственникам помещений какую-либо управляющую организацию. В ситуации, когда в течение установленного срока жители дома самостоятельно не решили вопрос управления своим домом, ОМСУ, выполняя исключительно организационные функции, проводит конкурс по отбору управляющего. При этом собственники помещений в многоквартирном доме имеют право выбрать и реализовать способ управления домом на общем собрании вплоть до дня проведения конкурса. Так, согласно п. 39 Правил проведения открытого конкурса, в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится.
Вернемся к ситуации, когда конкурс признан несостоявшимся. Как уже было отмечено, у ОМСУ в таком случае возникает обязанность провести новый конкурс. Прочитаем еще раз и более внимательно п. 8 ст. 161 ЖК РФ: заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного ч. 4 настоящей статьи, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.
Позволим себе достаточно вольное толкование указанной нормы, смоделируем ситуацию и предположим ход ее развития. ОМСУ провел открытый конкурс по выбору управляющей организации. Конкурс был признан несостоявшимся. В этом случае, руководствуясь Правилами проведения открытого конкурса, ОМСУ обязан провести новый конкурс. Однако процедура проведения конкурса, включая его подготовку, занимает определенное время. Вместе с тем управление многоквартирным домом должно происходить непрерывно, только при этом условии могут быть достигнуты цели, указанные в п. 1 ст. 161 ЖК РФ. Именно поэтому ОМСУ, пользуясь п. 8 ст. 161 ЖК РФ, вправе предложить собственникам заключить договор управления с некой управляющей организацией, выбранной по своему усмотрению. Данный договор должен действовать до момента выбора управляющей организации на конкурсной основе, и собственники не могут быть принуждены к заключению такого договора, поскольку это не предусмотрено законом (в п. 5 ст. 161 ЖК РФ речь идет только об обязательности заключения договора с компанией, выбранной по результатам открытого конкурса).
Дополнительно отметим, что такой договор не может быть заключен, если конкурс по выбору управляющей организации не проводился совсем. Это подтверждается и материалами судебной практики. Постановлением ФАС ДВО от 25.12.2007 N Ф03-А51/07-1/5799 договор по управлению многоквартирными домами, предоставлению услуг по техническому обслуживанию, санитарному содержанию, ремонту жилого фонда и придомовых территорий признан недействительным в силу ст. 168 ГК РФ, так как был заключен без проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации.
Обращаем внимание на различия двух ситуаций: в одной - конкурс не был проведен; в другой - конкурс проводился, но был признан несостоявшимся.
ОМСУ не вправе отказаться от проведения открытого конкурса. Более того, любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать ОМСУ выбрать управляющую организацию в соответствии с п. 4 ст. 161 ЖК РФ (п. 7 ст. 161 ЖК РФ).
Выбираем временное управление
Остается вопрос о том, по каким критериям ОМСУ должен выбрать временную управляющую организацию. Представляется, что данный вопрос имеет место только в теории. На практике трудностей между ОМСУ и управляющей организацией не возникает. И это обусловлено, в частности, тем, что многие управляющие компании - бывшие муниципальные унитарные предприятия. Кроме того, при отсутствии решения собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления домом, как правило, продолжает управлять предыдущий управляющий (п. 2 ст. 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие ЖК РФ").
Необходимо отметить, что ОМСУ не должен брать на себя дополнительные обязанности, а именно специально создавать унитарное предприятие, бюджетное или автономное учреждение для управления жилфондом. Еще раз обращаем внимание на то, что заключение договора управления без проведения конкурса допускается, но не является обязательным. В случае отказа коммерческих управляющих организаций, работающих в данной местности, заключить договор управления домом ОМСУ должен предпринять все зависящие от него меры для скорейшего проведения нового конкурса. Кроме того, необходимо организовать разъяснительную работу с собственниками помещений в доме на предмет самостоятельного решения вопроса о выборе способа управления.
* * *
В заключение следует отметить, что выбор управляющей организации посредством проведения открытого конкурса нужно воспринимать как крайнюю меру. Согласно п. 2 ст. 161 ЖК РФ определение способа управления домом является обязанностью собственников данного дома. Сохранение и улучшение жилищного фонда - в руках ответственных собственников, но не муниципальных властей.
Г.Ю.Шарикова
Юрисконсульт
НП "Нижегородская ассоциация ТСЖ"
Подписано в печать
04.12.2009